EI Plan Zonal Norte se proyecta como uno de los desarrollos urbanísticos más importantes que se adelanta en el país por la sinergia público-privada que lo hace viable, su visión de largo plazo y los componentes de inclusión y sostenibilidad que incorpora.

Con el primer Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá, en el año 2000, la Administración Distrital de turno delimitó la zona norte, que corresponde a más de 1.800 hectáreas que se denominaron Plan Zonal Norte, para diseñar una especie de ciudad dentro de la ciudad. Durante la segunda administración de Enrique Peñalosa (2016-2019), a ese Plan Zonal del Norte se le denominó Lagos de Torca y se creó un mecanismo por medio del cual el sector privado asumió un rol activo dentro del desarrollo, comprometiéndose con la inversión en infraestructura urbana, que de otra manera la Alcaldía tendría que disponer de recursos a través de mecanismos de valorización, plusvalía o recursos de la ciudad.

Para el presidente de Amarilo, Roberto Moreno, "se trata de una alianza público-privada perfecta, en la cual el sector público es el facilitador y quien da los lineamientos para que se desarrolle una pieza de ciudad sostenible; mientras los privados, que son los dueños del suelo, invierten y ejecutan los proyectos de urbanismo e infraestructura" El propósito en Lagos de Torca es desarrollar un proyecto de ciudad incluyente, donde vivirán más de 130.000 familias de todos los estratos porque, inclusive, el 40% de las viviendas serán entre Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y Vivienda de Interés Social (VIS). El resto (60%) serán unidades No VIS hasta estrato seis. Además, los empresarios que hacen parte del megaproyecto, a través de ProBogotá, adelantan un estudio que parte de la idea de la actual Administración Distrital de pensar una ciudad en 15 minutos, es decir que todo se encuentre a menos de 15 minutos para generar menos desplazamientos y, asimismo, un sano equilibrio con el medio ambiente. Roberto Moreno asegura que "Lagos de Torca es una apuesta por cambiar estándares de nuestras ciudades, que se componen de proyectos aislados, sin considerar el entorno o el equipamiento público. 

Esto dificulta que los desarrollos tengan un concepto de planeación previo, que se traduce en ciudades que crecen sin la posibilidad de expandirse de manera sostenible, ni coordinada y sin la infraestructura suficiente". En eso coincide la gerente del Fideicomiso Lagos de Torca, Natalia Trujillo, quien comenta que "el reto de Lagos de Torca es mostrar que las ciudades se pueden planear de manera diferente. Allí hay una pieza de ciudad donde existen desarrollos como colegios, universidades, parques, clubes, etc. Ahora hay que conjugar lo que existe con una oferta de infraestructura y un desarrollo armónico que aporte a los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Se trata de una apuesta de Bogotá en el largo plazo".

Equilibrio medioambiental Lagos de Torca ofrecerá a las comunidades espacios inclusivos, seguros y sostenibles, con acceso a todo lo necesario para un óptimo desenvolvimiento: viviendas, comercio, entretenimiento, salud, educación, entre otros; es decir, lugares equilibrados que cuentan con excelente infraestructura y que ofrecen la posibilidad a los ciudadanos de vivir en una ciudad planificada y socialmente sostenible. 

Para este proyecto un punto crítico ha sido la Reserva Vander Hammen, un ecosistema que los privados se han comprometido a restaurar y que se convertirá en un pulmón para esta zona de la ciudad. El plan involucra la restauración del humedal Torca-Guaymaral, la recuperación de nueve quebradas y el desarrollo del Parque Metropolitano Guaymaral, que será 1.5 veces más grande que el Parque Simón Bolívar. "La propuesta es entregarle a Bogotá una pieza de ciudad en donde su población encuentre todas sus necesidades básicas satisfechas y con una oferta de espacio público diferencial, una calidad de servicios a muy corto plazo y una propuesta de movilidad sostenible, manteniendo el equilibrio con el medio ambiente", sostiene Natalia Trujillo.

La financiación 

Parte de los obstáculos para un proyecto de esta magnitud es la financiación, por tal motivo Lagos de Torca también tiene un componente innovador, donde los desarrolladores de vivienda se pusieron de acuerdo, abrieron un fideicomiso, aportaron los recursos y el Distrito hace parte de la mesa tomando las decisiones. 

Natalia explica que "no es una figura fácil, pero fue posible en Lagos de Torca con empresarios, que por su naturaleza son competencia, y con el Distrito, que es el desarrollador de la infraestructura pública. 

Estos actores convergen bajo la figura del patrimonio autónomo para tomar decisiones que impulsen no a alguien en particular sino a la pieza de ciudad de manera conjunta. El éxito ha sido generar una confianza duradera en el largo plazo, pues seguramente durante el desarrollo habrá cambios de administración de la ciudad, lo que se convertiría en un reto".

Por otro lado, construir ciudades y comunidades sostenibles resulta en la actualidad de gran interés para inversionistas institucionales, razón por la cual Yellowstone (banca de inversión de Amarilo) y la banca de inversión de Bancolombia decidieron unirse al proyecto. Según el CIO de Yellowstone, Juan Carlos Moreno, “los inversionistas institucionales, especialmente los fondos de pensiones, buscan focos de inversión como Lagos de Torca que cuenta con proyectos que pueden tomar entre 10 y 20 años desde el momento de entrada de la inversión hasta el desarrollo completo. Eso es lo que les interesa: seguridad jurídica, estabilidad en el largo plazo, con un plan de negocios claro y la posibilidad de capturar valor con estabilidad de flujos y protegido por tierra". 

El CIO explica que, en el negocio inmobiliario, mientras se compre y administre bien no se pierde dinero. Para los inversionistas institucionales, de la mano de un gestor profesional institucional y unos desarrolladores con trayectoria, además de la articulación entre el Distrito y el Fideicomiso de Lagos de Torca, existe la tranquilidad de que se trata de un negocio que preserva el capital, genera valor, hay poca volatilidad y se obtiene un retorno positivo en el largo plazo.

Además, es un proyecto de 1.800 hectáreas donde se harán alrededor de 135.000 viviendas principalmente VIP y VIS, vendrán ampliaciones de infraestructura, proyectos de vivienda para arrendar, centros comerciales y edificios institucionales, que seguramente atraerá inversionistas internacionales o locales. "Lagos de Torca se constituye en un ejemplo. Con el desarrollo de los Planes de Ordenamiento en las ciudades del país hay una gran oportunidad para planear las ciudades en el largo plazo. El trabajo que se está haciendo desde Camacol con ProBogotá en planear toda la región capital, articulando los POT de los municipios aledaños, considerando temas de empleo, movilidad y medio ambiente, es fundamental", concluye el presidente de Amarilo, Roberto Moreno.