La vivienda tiene grandes efectos positivos sobre el empleo, el valor agregado de la economía y la demanda intersectorial de productos y servicios; pero sobre todo, impacta y contribuye al bienestar de los hogares.

UNA de las grandes invitadas al Congreso Colombiano de la Construcción es Carmen Panadero, arquitecta de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid y profesional acreditada RICS desde 2015 quien hablará sobre las transformaciones del mercado de vivienda en los próximos años y los aspectos que deben tener en cuenta los desarrolladores o constructores en la decisión de inversión de los hogares en la nueva normalidad. 

Actualmente, Panadero es socia fundadora de Wires, una asociación de consejeras y directivas del sector inmobiliario que tiene por objeto aumentar la visibilidad de la mujer en el sector, mejorar su carrera ejecutiva e impulsar su participación en los órganos de decisión de las empresas y organismos del sector inmobiliario. 

Como asociación transversal, cuenta con expertas de todas las disciplinas: promotoras, patrimonialistas, fondos, gestoras, despachos de abogados, ingeniería o arquitectura, consultoría inmobiliaria, entre otras. 

También es miembro del Comité Ejecutivo de ULI Spain (Urban Land Institute) y socia fundadora de WAS (Women Action Sustainability); Premio IE Woman of the Month en 2015, y becada en 2011 por la Fundación Rafael del Pino; es docente en Universidad Politécnica de Madrid en el MDI y en programas Máster del IE Business School. 

La arquitecta le otorgó una entrevista a Revista Urbana en la que hizo algunas consideraciones para tener en cuenta desde el sector inmobiliario.

Para dónde va el mercado inmobiliario luego de la crisis económica y social derivada del Covid -19?

El sector de la construcción e inmobiliario se está postulando en muchos países como palanca de cambio para una rápida recuperación económica. La mayoría de los expertos coinciden en que se espera una gran recuperación en 2021 impulsada por los planes de reactivación tanto del sector público como del privado.

Durante el confinamiento y las restricciones de movilidad, nos tocó a todos hacer un ejercicio enorme de adaptación a las circunstancias y de resiliencia familiar, afectiva y empresarial. Este año y en medio de la pandemia nos puso a prueba como sociedad. Por ello, no debemos desaprovechar este momento para afrontar con ambición los grandes retos que ya teníamos por delante como el acceso a la vivienda, el correcto diseño de nuestras ciudades, la sostenibilidad en nuestras inversiones y la digitalización de nuestras empresas y procesos.

Podemos aspirar a tener objetivos medioambientales y sociales. Debemos hablar ya en lenguaje inmobiliario de ESG (Environmental, Social and Governance) o ASG en español. Dichas siglas hacen referencia a los criterios que deben regir todas nuestras decisiones a partir de ahora: medioambientales, sociales y de gobierno corporativo.

La inversión sostenible, la regeneración de ciudades, la rehabilitación de viviendas, tanto para mejorar la eficiencia energética (E de enviromental) como la accesibilidad a los colectivos más desfavorecidos (S de social), son iniciativas que necesitamos tener encima de la mesa.

¿Por qué considera que el sector inmobiliario es un agente de cambio en la sociedad?

El sector inmobiliario ya era un agente de cambio en la sociedad porque el centro son las personas, y determina la forma en que vivimos y trabajamos. Si analizamos el porqué vemos que es el responsable de la creación de nuestras ciudades, el diseño urbano o la mezcla de usos de nuestro patrimonio configura nuestra forma de relacionarnos.

Nuestro sector a nivel económico impacta de manera transversal a múltiples sectores, usuarios, empresas y administraciones públicas. El sector inmobiliario y de la construcción, tanto en España como en Colombia tiene situaciones parecidas y representa aproximadamente un 15% del PIB, aunque haya sufrido grandes caídas este pasado 2020.

¿Y qué transformaciones del mercado de vivienda se pueden esperar en los próximos años, por ejemplo, de pasar de construir para vender a construir para arrendar, o la vivienda como un servicio?

Las nuevas formas de vivir han traído un nuevo modelo de vivienda. La pandemia ha provocado cambios en las preferencias del usuario:

Buscamos resolver el binomio familia-trabajo mediante la reconfiguración de espacios interiores más flexibles.

Queremos espacio al aire libre, ahora damos prioridad a espacios exteriores como terraza, jardín o zona verde.

Queremos viviendas más grandes, ya no es tan importante la localización (el teletrabajo alterno seguro que ha venido para quedarse) y priorizamos el espacio.

Nos hemos vuelto más exigentes con la sostenibilidad y la eficiencia de recursos de nuestras viviendas.

Por otro lado, se está viendo un repunte en el mercado del alquiler en todos los segmentos, pero en especial en las preferencias de los jóvenes. El acceso a la vivienda en compra es uno de los grandes problemas de la sociedad actual que, en colectivos más débiles como los jóvenes, se ha convertido en clave. 

En muchos países la crisis económica provocada por el Covid-19 ha traído aumento de la alta tasa de paro juvenil y precariedad laboral hace casi imposible a muchos jóvenes decantarse por una vivienda en propiedad, pero los precios tensionados del alquiler obligan a muchos de ellos a retrasar su idea de emancipación, debido a la incapacidad de ahorro y la dificultad para acceder al crédito hipotecario.

En este contexto, el alquiler y las nuevas formas de vivir salen reforzadas. Optar por otras modalidades como compartir piso.

Nuevas modalidades como coliving, cohousing y residencias, en general: viviendas compartidas en una u otra modalidad son una solución para estos jóvenes. 

La vivienda es una fuente de inversión prioritaria en los hogares, ¿qué aspectos deben tener en cuenta los desarrolladores o constructores en la decisión de inversión de los hogares en esta nueva normalidad? 

Se ha demostrado que durante la crisis del coronavirus muchas familias han podido aumentar sus ahorros, por lo que actualmente existe una elevada demanda de activos residenciales que permitirán al sector iniciar su recuperación postcovid. 

El mercado inmobiliario siempre fue un valor refugio de inversión, tanto para las familias como para los inversores profesionalizados. En el caso de la vivienda, es un valor seguro con poca volatilidad lo que se traduce en poco riesgo que conlleva bajas rentabilidades. 

Veamos datos en España y Colombia que lo demuestran: según el Instituto Nacional de Estadística (INE) la compra venta de viviendas en marzo de 2021 se disparó un 32,4% sobre el dato del pasado mes de marzo 2020 en tasa interanual, su mayor incremento desde el inicio de la serie (2007), hasta sumar 47.332 operaciones, su cifra más alta desde julio de 2019. 

En Colombia se repite la situación, en diciembre de 2020 se ubicó, además, como el cuarto trimestre de 2020 es también el mejor trimestre a nivel histórico, superando por primera vez las 60 mil unidades vendidas.

Por otro lado, la gran oportunidad está en el mercado residencial de las grandes ciudades. La migración hacia las ciudades es un fenómeno incuestionable, polarizado y acelerado. En 2030 se estima que 2/3 de la población mundial vivirá en megaciudades. El acceso a la vivienda en grandes ciudades se va a complicar cada vez más y requiere mucha oferta que lo acompañe.

Trabajar desde el sector privado y público en aumentar el mercado de vivienda, no solo libre si no la asequible y protegida también, es una necesidad. Aquí, si no queremos expulsar el talento joven de las grandes ciudades, debemos trabajar en todos los segmentos de la vivienda asequible. 

Por ejemplo, mediante colaboraciones público-privadas sobre suelo público en gestión privada para viviendas de alquiler. El riesgo de la falta de acceso a la vivienda de los más jóvenes en una gran capital puede provocar una fuga de talento joven o sencillamente la "no atracción de talento" por no poder dar respuesta a la demanda de alojamiento en los centros de las ciudades. Y eso no nos lo podemos permitir como sociedades si queremos seguir en la senda del crecimiento.

¿Cómo es la nueva demanda inmobiliaria y qué opciones o modelos debería implementar los países de Latinoamérica? 

Dentro del sector inmobiliario, pueden pasar muchas cosas, no hay soluciones que valgan para todos los usos. ¿Qué productos o sectores van a resistir mejor? Los usos residencial o logístico a priori van a ser los grandes ganadores. Para mí la oportunidad en residencial está en pensar nuevas ideas y dar cabida a nuevos tipos de alojamientos en las grandes ciudades, porque los nuevos tipos de alojamiento temporal, en comunidad, tipo coliving, cohousing o apartamentos con servicios pueden ayudar a resolver esa demanda antes comentada de un sector concreto de la población que no para de crecer. Para efecto, hay que dar cabida regulatoria a los nuevos modos de alojamientos que pueden ayudar a solucionar parte de esa demanda latente de alojamiento en nuestras ciudades. Hoy en día, estos nuevos usos no tienen cabida clara en el planeamiento.

El logístico está teniendo cifras récord en este 2020 y 2021 respecto a contratación de naves industriales o de suelos en las coronas de las grandes ciudades, como de ubicaciones de última milla en los centros de estas. Resolver la demanda creciente de e-commerce ha disparado un mercado logístico que se ha vuelto clave y transversal, y su auge no ha hecho nada más que empezar. 

El segmento de oficinas se recuperará en cuanto mejore la demanda, ha sufrido por la falta de ocupación durante los meses más duros de la pandemia, pero las empresas van a tener que volver y cuando esto pase, la demanda se va a recuperar. Y el sector hotelero está muy perjudicado actualmente en cuanto a ocupación, y tendrá una recuperación polarizada: se prevé una rápida recuperación en hotelero vacacional y veamos qué pasa con el hotelero en ciudades. En el caso del retail, la recuperación también será desigual: sube en High Street y baja en calles secundarias. Las marcas han cambiado su estrategia de implantación en comercios offline.

La evolución hacia la igualdad de género está marcando todos los aspectos de la sociedad, ¿cómo ha sido este proceso en el sector inmobiliario? En general, las mujeres o directivas somos más resilientes, conciliadoras y estamos más preparadas para el cambio y los imprevistos. 

También somos perfiles más analíticos y con más aversión al riesgo. Este estilo de dirección típicamente femenino en épocas post crisis, ya pasó en la crisis del 2008, sale reforzado. Esperemos que vuelva a pasar ahora. 

Si hablamos de cómo ha afectado la pandemia a la posición de la mujer, según las participantes del barómetro Fedepe, el 93%% de nosotras consideramos que los hábitos de trabajo se modificarán tras la pandemia, más del 75% cree que el teletrabajo podría ayudar en materia de igualdad de género, y el 90% considera que la tecnología puede promover avances en materia de igualdad y si analizamos la posición de la mu jer en el mercado inmobiliario en concreto, vemos datos positivos en todas las escalas de mando. 

El sector inmobiliario tradicionalmente dirigido por hombres, ha aumentado mucho la presencia de mujeres ocupando cargos directivos dentro de las distintas empresas. A pesar de que todavía queda mucho camino por recorrer hasta conseguir la paridad, el futuro inmobiliario es diverso y femenino. Tendremos mucho que aportar en la evolución y desarrollo del inmobiliario en los próximos años.

Cuéntenos un poco de Wires y cuales son los retos que tiene la mujer en el desarrollo del mercado de Real Estate en el mundo? Wires es una asociación de consejeras y directivas del mundo inmobiliario que tiene por objeto aumentar la visibilidad de la mujer en el sector, mejorar su carrera ejecutiva e impulsar su participación en los órganos de decisión de las empresas y organismos del sector inmobiliario. 

Actualmente Wires colabora activamente con administraciones públicas, instituciones y organismos, así como con otras asociaciones influyentes del sector, a través de colaboraciones estratégicas, participación en observatorios y pactos público-privados y participación en mesas de expertos, ayudando a construir alianzas y trabajando por la mejora de la economía y nuestro sector. 

Los retos para el futuro: nuestro plan estratégico pasa por tres grandes áreas de actuación: 

Ya nos hemos consolidado como grupo influyente en el sector, trabajamos en potenciar la imagen de expertas en el sector y potenciaremos la relación con las administraciones, grupos de influencia o empresas y otras asociaciones. 

En segundo lugar, buscamos dar valor añadido a nuestras socias a través de formación y ayudándoles a optar a mejores puestos. Es el momento de devolver a las socias su esfuerzo con una nueva área que aporte valor con formación especializada, plan de carrera u orientación específica. 

Y en tercer lugar, estamos potenciando mucho responsabilidad social corporativa: orientar una parte de nuestros esfuerzos al "bien social" con acciones concretas de RSC: por ejemplo, aportamos una cantidad anual de dinero ONGS escogida a votación por todas las socias. Y otra actuación clave es nuestro programa de Mentoring para jóvenes talentos femeninos, desde el que apoyamos y guiamos a mujeres jóvenes en su crecimiento profesional para llegar a alcanzar mejor sus objetivos profesionales.