Con la llegada de la pandemia en el 2020 uno de los segmentos en el mercado inmobiliario que más afectación sufrió fue el correspondiente a la construcción de oficinas, que ya venía presentando disminuciones en el 2019. Sin embargo, la reactivación de la economía será un factor que contribuirá a un mayor inicio de obra en el segmento de oficinas en los próximos años. Constructores consideran que el diseño y distribución de los sitios de trabajo, al igual que la forma de trabajar, tendrá cambios irreversibles.

La construcción de oficinas ha presentado una tendencia decreciente en los últimos años. A inicios de 2016 iniciaban construcción cerca de 211 mil metros cuadrados cada trimestre, mientras que, en promedio durante 2019, arranca- ron construcción 113 mil metros cuadrados, es decir, un nivel 46% menor (ver panel A del gráfico 1). Esta tendencia se agudizó en 2020 con la llegada del Coronavirus, en el segundo y tercer trimestre de ese año se llegaron a niveles mínimos con inicios de obra cercanos a los 15 mil metros. A lo largo de 2021, han iniciado obra en promedio 58 mil metros cuadros, lo que significa que la generación reciente de oficinas equivale a un poco más de una cuarta parte a lo que se generaba en 2016 (ver panel A del gráfico 1).

Lo anterior se ha traducido en un menor stock de metros en construcción en este segmento. En el segundo semestre de 2017 estaban siendo construidos 2,2 millones de metros cuadrados en oficinas, para 2019 la cifra se redujo a 1,2 millones y, recientemente, la cifra es cercana al medio millón de metros (ver panel B del gráfico 1).

El segmento de oficinas presenta hoy por hoy una reducción de escala, no obstan- te, los recientes datos parecen sugerir que el nivel de generación de nuevos metros se estabilizará este año en alrededor de 50 mil metros cuadrados por trimestre, que llevarían a una generación de al menos 200 mil metros este año. La reactivación de la economía, más rápida de la prevista, será un factor que puede contribuir en el mayor inicio de obra en el segmento oficinas en los próximos años.

De acuerdo con la investigación de la firma Colliers, para final de junio 2021 en las principales ciudades de Colombia se registraron aproximadamente 4,2 millones de metros cuadrados en inventario en espacio para oficina, con un in- cremento de 2,4% frente al segundo trimestre de 2020 (ver Mapa 1). De este inventario, 456 mil metros cuadrados se encuentran en oferta, lo que representa una tasa de disponibilidad de 10,9%. El indicador de disponibilidad varía de manera importante entre las cuatro ciudades analizadas. Medellín se caracteriza por la menor disponibilidad, con 6,9% aproximadamente. Por su parte, Bogotá y Cali tienen tasas de disponibilidad cercanas al promedio nacional. Finalmente, Barranquilla presenta la disponibilidad más al- ta, que representa 18,8% de su inventario.

¿Qué dicen los constructores?

Revista Urbana consultó a Álvaro Vélez, gerente General de constructora Triada y Fuad Velasco, socio de Nexus Capital Partner, quienes compartieron su visión sobre las perspectivas del mercado de oficinas.

¿Cuál es la perspectiva del mercado de ofi- cinas y cuáles serán los determinantes de su desempeño en el futuro próximo?

El mercado de oficinas se va a recuperar en la medida que avance el cubrimiento de vacunación y eventualmente la pandemia se controle o finalmente desaparezca. Para algunas actividades de trabajo permanecerá el trabajo remoto, combinado con asistencia a la oficina unas pocas horas a la semana, otras actividades volverán a ser principalmente presenciales, como son el trabajo de dirección, planeación, definición de estrategias, creación y similares, en las que el trabajo en x y la interacción física son muy importantes. Lo anterior combinado con la necesidad de tener ocupación de menor densidad, resultará en demandada de área muy similar a la existente antes de la pandemia. En un plazo que puede ser de dos años, empresas que disminuyeron sustancialmente el área de oficinas, van a encontrar la necesidad de retomar mayor área, buscando recuperar procesos de comunicación, creación y control que perdieron eficiencia por el trabajo remoto, sin dejar de tener un porcentaje de trabajo no presencial, que llegó para permanecer.

El desarrollo de nuevos proyectos de oficinas debe contemplar diseños de manejo de calidad de aire con ventilación y filtros eficientes, zonas comunes abiertas para el bienestar de los ocupantes como plazoletas en cubiertas, terrazas y primeros pisos, restaurantes o cafeterías, y muchos otros servicios que se pueden incluir acordes con el tamaño de los proyectos.

En el futuro los edificios deben ser muy robustos con ductos y redes que permitan adaptarse a través de los años a nuevas tecnologías y demandas, para que sean vigentes y eficientes durante muchas décadas.

¿La bioseguridad y el nuevo uso de los espacios qué efecto tendrá sobre el segmento corporativo del mercado inmobiliario?

Si bien considero inminente el regreso presencial o semi presencial (mínimo 3 o 4 días a la semana) a las oficinas por parte de la gran mayoría de las empresas entre el último trimestre de este año y el primero del 2022, también considero que el diseño y distribución de los sitios de trabajo, al igual que la forma de trabajar, tendrá cambios irreversibles. En primer lugar, por el distanciamiento social que exigen los estándares sanitarios, todas las empresas y gobiernos han entendido que en las oficinas deberá existir mayor área de oficina por empleado, que lo que existía antes del Covid-19. Igualmente, la mayor necesidad de espacios colaborativos también va a requerir de áreas más amplias en las oficinas. Pero, por otro lado, es posible que quienes vayan a implementar trabajo con semi presencialidad, tomen la decisión de eliminar puestos fijos de trabajo, para migrar a puestos colaborativos de trabajo, utilizados por varios empleados, reduciendo así sus requerimientos de área.

En la encuesta” Emerging Trends in Real Estate - 2021”, si bien el 95% de las empresas encuestadas consideran que más empresas van a permitir el trabajo remoto por lo menos parte del tiempo, igualmente el ]3% de las empresas indican que debido a los requerimientos de distanciamiento social van a requerir más área por emplea- do frente a los niveles que existían antes del Covid-19 y un 19% adicional no lo asegura, pero tampoco niega que así vaya a suceder. Por otro lado, en una encuesta realizada por la inmobiliaria JLL a empleados de corporaciones multinacionales, el 58% de ellos respondieron que ”extrañaban la oficina sustancialmente” debido principalmente a la conectividad social y a las interacciones humanas. Es por esto, que las oficinas se convertirán cada vez más en espacios colaborativos, de trabajo en equipo y que fomenten la creatividad y menos en cubículos individuales.

Teniendo en cuenta todo lo expuesto anteriormente, considero que la demanda por espacios de oficina en 2022 volverá a niveles similares a los de pre-pandemia a inicios del 2020. Lo anterior neteando la semipresencialidad y puestos compartidos que existirá en muchas empresas, con la mayor demanda de área debido a los nuevos estándares de distanciamiento social y mayores espacios colaborativos. Sin embargo, el diseño al interior de las oficinas va a variar considerablemente, frente a lo que veníamos acostumbrados por décadas. Aunque hay gran- des diferencias dependiendo de la línea de trabajo de cada empresa, pienso que cada vez veremos menos cubículos pegados, para grupos grandes de personas, más espacio en los puestos de trabajo, pero menos puestos fijos y más salas amplias y agradables, que fomenten la creatividad y la interacción social entre los empleados.